265 résultats pour : "fonds de commerce"

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Arrêté de fermeture d'un hôtel : quelle est la jurisprudence lors du refus du propriétaire ?

Bonjour, Nous sommes en très grandes difficultés avec notre proriétaire bailleur, et voici notre questionnement : Quelle est la jurisprudence qui apparaît sanctionner les négligences ou les refus des propriétaires bailleurs à faire réaliser les travaux de mise aux normes, lorsque ce refus persistant aboutit à un ARRETE DE FERMETURE de l'hôtel. Peut-être cette question est-elle arrivée jusqu'à vous, bien que le peu d'éléments fournis, rende c'est certain une réponse délicate. Vous remerciant par avance de toute indication ou réflexion. Juridique | vendredi 5 avril 2019

Bail : à qui incombent certains travaux ?

Bonjour nous sommes locataires du fond de commerce ( hotel-pension 2* - 11 chambres) depuis plus de 12 ans, nous venons de terminer les travaux de mises aux normes ( ADAP et indendie) qui étaient à notre charge exclusive ( car travaux de mises aux normes bien mentionnées comme étant à la charge du locataire dans le bail?) cependant d?autres travaux deviennent urgents et nous aimerions avoir l?avis d?un professionnel concernant cette clause de notre bail : « le bailleur supportera tous les travaux et réparations visées aux articles 605 et 606 du code civil » Qu?est ce que cela implique exactement ? car RIEN n?est clairement écrit concernant les 2 points suivants : Nous avons une chaudière vétuste qui consomme beaucoup, à qui incombe le cout de son changement ? est-ce au propriétaire des murs ? Les volets du bâtiment doivent être repeints et même changés pour certains, qui en a la charge ? Merci de nous éclairer, Bien cordialement Juridique | jeudi 1 novembre 2018

Location-gérance : comment formalise-t-on la sous-location des murs d'une part et du fonds d'autre part ?

Bonjour, Je suis interrogé par un restaurateur en location-gérance, qui envisage de sous louer (murs et fonds) son restaurant pendant la période d'hiver au cours de laquelle il exploitera un autre restaurant en station de montagne. Le locataire doit obligatoirement prévenir le propriétaire de son intention de sous-louer, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15 jours pour répondre. En cas d'absence de réponse, l'accord est considéré comme donné. En pratique, comment formalise t-on la sous-location des murs d'une part et du fonds d'autre part? Faut-il rédiger un contrat de sous-location pour chaque objet (murs et fonds)? Sous quelle forme? Merci. Juridique | mardi 3 juillet 2018

Achat d’hôtel : le financement par effet de levier

Le Leverage Buy Out (LBO), ou financement par effet de levier, est le nom donné à un montage financier classique qui permet le rachat d’une société. La cible, par le biais d’une autre société : la holding, c’est-à-dire une société qui a pour but de rassembler des associés qui souhaitent détenir ou contrôler d’autres sociétés. Ce montage est très fréquemment utilisé lors de l’acquisition d’un hôtel. En effet, dans la transaction hôtelière, il est courant que la cession se fasse sur les titres de la société et non pas sur le fonds de commerce. Concrètement, pour effectuer un LBO, il faut constituer une holding de la forme la plus adaptée (SARL, SAS…). Il est possible également d’utiliser une structure existante. Il faudra toutefois être vigilant sur l’objet de la société, car il doit pouvoir permettre la réalisation de l’acquisition. Il existe deux types de sociétés holding : les holdings pures (ou passives), qui détiennent des participations, et les holdings animatrices (ou actives) qui fournissent des services à leurs filiales. On parle aussi de société-mère et de société-fille. Pour qu’une société holding puisse fournir des services à ses filiales, il est nécessaire de mettre en place un contrat de management fees entre la société-mère et la société-fille. La mise en place de tels contrats doit respecter de nombreux critères juridiques et fiscaux. Un apport reste nécessaire Le rachat des titres d’une société qui exploite un hôtel, par le biais d’une société holding, va permettre de générer un effet de levier par l’endettement bancaire. En effet, l’emprunt pour l’acquisition des titres va être contracté par la nouvelle société qui pourra en déduire les intérêts, sous certaines conditions. L’emprunt sera remboursé par les bénéfices que dégage l’hôtel. Il faudra donc pouvoir démontrer au banquier à l’aide d’un compte de résultat prévisionnel que l’hôtel aura la capacité d’autofinancement nécessaire pour faire face à son exploitation et remonter la trésorerie qui permettra le remboursement des mensualités du crédit dans la société holding. Évidemment, cela n’exonère pas les associés d’un apport suffisant (en capital ou en compte courant) pour obtenir un emprunt, le but étant que le remboursement puisse être réalisé par les remontées régulières des bénéfices (dividendes) de l’hôtel. Une fois que la société holding aura fini de rembourser la totalité de l’emprunt, elle pourra - si elle le souhaite et si sa structure patrimoniale s’y prête - fusionner les deux sociétés, pour n’avoir qu’une seule structure. Il faut savoir qu’un montage en LBO ne permet pas au banquier d’avoir des garanties suffisantes. En effet, il ne peut nantir que les titres. Il faudra donc pouvoir lui offrir d’autres garanties, en faisant par exemple appel à un organisme comme Bpifrance ou en utilisant d’autres actifs pour garantir l’emprunt. S’il est prévu d’effectuer des travaux, l’emprunt pour les financer se fera sur la société cible et une garantie pourra être prise sur le fonds de commerce. L’acquisition de titres d’un hôtel est une opération qui nécessite de se faire accompagner ; il est donc recommandé de contacter un avocat en droit des affaires ou un avocat fiscaliste, afin de mettre en place et d’optimiser le montage. Autre fiche pratique • Reprise d’hôtel : la question du financement Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 1 septembre 2022

Bien préparer la vente de son hôtel

1. Évaluation Première étape : à combien est estimé votre hôtel sur le marché ? Ou plus directement, est-ce que l’estimation de la valeur de votre hôtel est en adéquation avec le prix auquel vous souhaitez le vendre ? Faites appel à un expert afin qu’il vous donne un avis de valeur pour votre bien. En effet, mettre en vente un hôtel sans l’avis d’un expert en évaluation hôtelière peut vous exposer à des déconvenues, avec un prix de vente trop bas ou trop haut, ce qui vous fera perdre de l’argent ou du temps. Attention également de ne pas confondre valeur du fonds et valeur des titres. L’estimation sera celle du fonds et/ou des murs pas celle des titres. Si la fourchette d’évaluation est conforme à votre attente, alors vous pouvez passer à la phase suivante. 2. Fiscalité Deuxième étape, prenez rendez-vous avec votre avocat et/ou votre expert-comptable afin de faire le point sur la fiscalité de la cession. Il serait dommage de consacrer du temps à la vente pour s’apercevoir après coup que l’option fiscale choisie n’était pas la meilleure. Quand on parle de la vente d’un hôtel, il peut s’agir de la vente du fonds de commerce, des murs, ou les deux. - Vous pouvez vendre directement soit le fonds et/ou les murs, soit vendre les titres de la société qui détient le fonds et/ou les murs. En général, au-dessus d’un certain montant, les cessions des titres de société sont privilégiées au regard du coût des droits d’enregistrement. Mais chaque situation étant différente, vos particularités doivent être prises en compte. Vous êtes propriétaire d’un hôtel que vous avez-vous-même acquis, vous avez donc une expérience de la transaction en tant qu’acheteur. Mais le temps passe et la fiscalité change. Ce rendez-vous vous permettra une mise à jour de vos connaissances, et de valider le schéma de cession. 3. Rassembler les documents Vous avez fixé une fourchette de prix, vous savez comment vous souhaitez vendre votre hôtel, il est temps de collecter et de rassembler la montagne de documents qui va vous être demandée. Pour gagner du temps, scannez et rassemblez l’ensemble de la documentation dans un fichier prêt à être partagé. De quels documents parle-t-on ? Il s’agit principalement des statuts, bilans, plans, baux ou actes de propriété, contrats clients et fournisseurs, liste des salariés (salaires, contrats, fonctions…) … Ils sont nombreux et votre avocat pourra vous en fournir une liste exhaustive et adaptée à votre situation. Par expérience, c’est en collectant ces documents qu’un certain nombre de questions peuvent apparaître : par exemple, des problématiques de bail, l’absence de contrats, des travaux de conformité à réaliser… Nous vous recommandons de purger ces points au fur et à mesure et préalablement à la mise en vente. 4. Faire appel à un spécialiste Si toutes les conditions sont réunies, votre hôtel peut être mis en vente. Compte-tenu de la complexité de la vente d’une société et notamment des particularités de l’hôtellerie, nous vous recommandons de faire appel à un expert de la transaction hôtelière, avec qui vous pourrez avoir un échange entre professionnels. N’oubliez pas que votre cession doit se faire en toute discrétion afin de préserver toutes vos chances pour mener à terme votre cession. Autres fiches pratiques • Optimiser le fonctionnement de son affaire • L'état de l'établissement • Connaître le potentiel de son affaire • Valoriser son hôtel murs et fonds Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 25 mai 2023

Indemnité d'éviction

Qui doit l’indemnité d’éviction ? Le bailleur de locaux loués à un commerçant peut donner congé à son locataire. Dans ce congé qu’il lui fait délivrer, il peut offrir le renouvellement du bail ou le refuser dans les 6 mois avant la fin du contrat. Le locataire peut aussi demander un renouvellement du bail dans le même délai ou après. Qu’il s’agisse d’un congé donné par le bailleur ou d’une demande de renouvellement du locataire, si le bailleur refuse le renouvellement, il doit en principe verser une indemnité d’éviction correspondant aux préjudices subis par le locataire. Dans le cas d’un démembrement de propriété, seul l’usufruitier, qui a la qualité de bailleur, a la charge de l’indemnité d’éviction et peut mettre fin au bail (article L145-14 du code de commerce). Si l’usufruitier ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans l’accord du nu-propriétaire, il peut mettre fin à un tel bail sans le concours de ce dernier. Le juge indique que “l’usufruitier a seul les qualités de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur”, et en déduit que l’indemnité d’éviction est à sa seule charge (Cass 3e Civ, 19 décembre 2019, n° 18-26.162). Existe-t-il des exceptions à cette obligation ? Il y a trois exceptions à cette obligation. 1. Si le bailleur peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Il s’agit d’une infraction au bail suffisamment importante : retard important ou défaut de paiement des loyers, conclusion d’une sous-location sans l’accord du bailleur, conclusion d’un contrat de location-gérance, travaux importants non autorisés par le bailleur. Il appartient au bailleur de prouver le manquement du locataire, par exemple que ce dernier a réalisé des travaux sans son autorisation (Cour de d’appel de Versailles, 12e ch. 5 janvier 2023). L’absence de motif grave et légitime n’entraîne pas la nullité du refus de renouvellement du bail, mais l’obligation du bailleur de payer l’indemnité d’éviction. Par ailleurs, le locataire commerçant a droit à une indemnité d’éviction si le bailleur ne lui a pas notifié, avant le refus de renouvellement, une mise en demeure préalable par acte d’huissier de mettre fin aux infractions au bail reprochées (défaut de paiement des loyers, défaut de jouissance des lieux en bon père de famille, à savoir, défaut d’entretien). Il en est de même pour une absence de mise en demeure totale ou nulle pour vice de forme, qui ne suffisent pas pour entraîner la nullité du congé mais ouvrent le droit au paiement d’indemnité d’éviction au profit du locataire (Cour d’appel de Rennes 11 mai 2022, n° 18/07816). Les juges admettent que cette mise en demeure, qui donne au locataire un délai d’un mois pour régulariser la situation, puisse être notifiée jusqu’au jour du congé du bailleur, et dans le même acte que le congé. Si la Cour de Cassation (3e ch. civile, 21 mai 1970) a indiqué que la mise en demeure d’avoir à exploiter effectivement un local commercial qui est intervenue un mois et demi après le refus de renouvellement permet le défaut de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, cet arrêt n’est pas transposable si le bailleur attend deux ans après son refus de renouvellement pour notifier cette mise en demeure à son locataire. Le fait d’avoir attendu deux ans après le refus de renouvellement pour adresser une mise en demeure a donné le droit au locataire à une indemnité d’éviction. 2. Si l’immeuble est déclaré insalubre par l’autorité administrative et doit être totalement ou partiellement démoli ou s’il est établi que l’immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. De plus, si le bailleur notifie à son locataire un congé avec refus de renouvellement accompagné d’une offre d’indemnité d’éviction et qu’ensuite les locaux sont détruits par incendie et ne peuvent donc plus être utilisés conformément à leur destination, le commerçant ne peut plus demander paiement de l’indemnité d’éviction car le bail est résilié de plein droit par suite de la destruction totale des lieux (articles 1722 et1741 du code civil). “Il résulte de la combinaison des articles 1722 et 1741 du code civil que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l'une des parties ; que doit être assimilée à la perte totale de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur” (CA Paris, 13 mai 2020, n° 18/20097). 3. Si le bailleur a l’intention de réaffecter les locaux en locaux à usage d’habitation, construire un local d’habitation sur un terrain nu ou encore habiter les locaux d’habitation accessoires au local commercial. Il s’agit d’un droit de reprise. Doit-on quitter les locaux si l’indemnité n’a pas été versée ? Deux hypothèses sont à distinguer (en dehors des trois exceptions ci-dessus) : - le bailleur offre une indemnité d’éviction ; - le bailleur n’offre pas d’indemnité d’éviction. Dans les deux cas, le locataire qui a le droit à une indemnité d’éviction, peut se maintenir dans les lieux et n’en partir qu’après versement de cette indemnité par le bailleur. Il lui est même très conseillé de n’en partir qu’après le versement de cette indemnité, sinon il pourra avoir des difficultés à la récupérer. Le départ anticipé du locataire avant de percevoir l’indemnité d’éviction est aussi déconseillé car le bailleur pourra relouer ses locaux sans avoir encore versé l’indemnité d’éviction.Cependant, le locataire peut, s’il le souhaite, quitter les lieux à la date d’effet du congé et obtenir l’indemnité par la suite. S’il quitte volontairement les lieux, le préjudice causé par le non-renouvellement de son bail sera évalué à la date de ce départ. En l’espèce, un bailleur délivre à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Le juge a refusé de se référer à un constat d’huissier postérieur au départ du locataire, et a évalué cette indemnité en se fondant sur la date de départ volontaire du locataire (Cass. 3e civ. 14-3-2019 n° 18-11.991 F-D). Le commerçant doit être vigilant car il a deux ans à partir de la date pour laquelle le congé a été donné par le bailleur pour réclamer le paiement de l’indemnité d’éviction. Il devra donc saisir le tribunal dans ce délai (article L145-9 du code de commerce). Si c’est le bailleur qui saisit le tribunal en premier, par exemple pour voir valider un congé sans paiement d’indemnité d’éviction, le locataire peut contester le congé et réclamer l’indemnité d’éviction dans cette même procédure, à partir du moment où il respecte le délai de deux ans (Ccass. 3e civ. 7 février 2019, n° 17-31.807). Le commerçant économise les frais d’une autre procédure. Le bailleur a donc deux ans pour saisir le juge s’il veut faire valider le congé, à compter de la date à laquelle il l’a délivré. L’action du bailleur à dénier le droit à l’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime court à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l’infraction au bail commise par le locataire. Ainsi, le bailleur doit payer une indemnité d’éviction dans le cas où il a donné congé avec refus de renouvellement au locataire commercial car ce dernier avait vendu le fonds de commerce neuf années avant sans l’en informer, mais le bailleur avait saisi le juge plus de deux ans après qu’il ait eu connaissance de ladite vente (Cour d'appel de Chambery, 1re chambre, arrêt du 15 octobre 2019, RG nº 18/00398. En l’espèce le vendeur avait notifié au bailleur le projet de cession de fonds de commerce et le nouveau locataire payait ses loyers directement au bailleur depuis 9 ans). Une fois l'indemnité d'éviction versée au commerçant locataire, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de 3 mois (article L145-29 du code de commerce). Cependant, les bailleurs pourront demander au juge de faire séquestrer l’indemnité ou une partie afin d’éviter que les dettes du locataire à son égard ou à l’égard des tiers (impôts...) restent impayées lors de sa sortie (indemnité d’occupation, réparations locatives…). Les commerçants ont donc intérêt à payer leurs dettes auprès de leurs créanciers avant de demander le paiement d’une indemnité d’éviction et à le justifier auprès du bailleur, afin d’éviter que l’indemnité soit séquestrée pendant plusieurs mois en attendant l’apurement complet des dettes. À compter du congé (ou refus de renouvellement) du bail et en attendant la fixation et le versement de l'indemnité d'éviction, le locataire n'est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d'occupation au titre de son maintien dans les lieux. Dans ce cas, son montant correspond à la valeur locative des lieux, et non pas au montant du dernier loyer dû (Ccass. 3e civ. 13 décembre 2018, n° 17-28.055). Lorsque le locataire se maintient dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction, le bailleur reste tenu de son obligation de lui délivrer des locaux conformes à leur destination prévue au bail. Si le bailleur manque à cette obligation, il est tenu d’en réparer les conséquences (Cass. 3 civ., 28 nov. 2019, n 18-8862). Le locataire peut obtenir du bailleur des dommages-intérêts pour les préjudices subis du fait du manquement à son obligation de délivrance, (Cour d’appel de Paris, pôle, chambre 3, 30/11/2022). En l’espèce, défaut d’accès à la cave pendant 26 ans et dégâts des eaux successifs en provenance de l’appartement au-dessus du local commercial, appartenant aussi au propriétaire, pendant quatre ans. Enfin, seule la remise effective des clés au propriétaire des locaux, ou la preuve que celui-ci a refusé de les recevoir, vaut libération effective des locaux commerciaux (Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-22.443). Le montant Dans les deux cas, l’indemnité d’éviction est issue d’une négociation entre le bailleur et le locataire. À défaut d’accord, elle est fixée par le tribunal saisi par le bailleur ou le locataire. Que ce soit en négociation ou devant un tribunal, il est toujours conseillé d’avoir recours, même si cela engendre des frais, à des experts qui détermineront, avec l’aide des avocats, la valeur de l’indemnité d’éviction. Cette expertise amiable permettra au locataire et au bailleur de négocier, et en cas d’échec, elle servira également à la désignation d’un expert judiciaire et à la valorisation de l’indemnité par ce dernier, ce qui déterminera le tribunal. Comment et quand est fixé le montant ? L’indemnité d’éviction est calculée en fonction des résultats financiers du locataire, de son activité ou encore de son emplacement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutations impayés (sauf préjudice moindre du locataire). Elle est évaluée au jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision du juge, si le locataire s’y trouve encore. Il existe deux types d’indemnité d’éviction : l’indemnité de remplacement et l’indemnité de déplacement-transfert. Il s’agit de l’une ou de l’autre mais, en tout état de cause, les deux ne sont pas versées ensemble. L’indemnité de remplacement L’indemnité de remplacement compense le préjudice lié à la perte par le commerçant locataire de son fonds de commerce. Elle est égale à sa valeur fixée suivant les usages de la profession et permet au locataire d’acquérir un nouveau fonds de valeur identique. Pour évaluer la valeur du fonds de commerce, les juges choisissent la méthode qui leur semble la plus adaptée. - Méthode du chiffre d’affaires moyen : chiffre d’affaires moyen HT des trois derniers exercices auquel on applique un coefficient (pour l’application du coefficient multiplicateur qui peut être de 1 à 4 fois, les juges décident souverainement). Exemple : un propriétaire d’hôtel 1 étoile dans le IVe arrondissement de Paris a obtenu une indemnité d’éviction égale à 3,5 fois le chiffre d’affaires moyen HT des trois derniers exercices, soit la somme de 1 459 535 € (3,5 × 417 010 = 1 459 535), compte-tenu de l’excellence de l’emplacement et des possibilités de rénovation de l’hôtel. - Méthode du pourcentage du chiffre d’affaires : elle permet d’appliquer un pourcentage du chiffre d’affaires selon la nature et les bilans du commerce, la commercialité du quartier, le secteur géographique. Ainsi, une indemnité pourra être égale à 110 % du chiffre d’affaires, 125 % ou 200 % par exemple. - Méthode de l’excédent brut d’exploitation (EBE). L’EBE est le solde du compte d’exploitation au bilan. Cette méthode de calcul est basée sur le chiffre d’affaires de l’année précédente multiplié par un coefficient (exemple : 2). On applique ainsi un coefficient déterminé par le juge (après avis d’expert la plupart du temps). Exemple : si un hôtel est proche d’une gare parisienne et est très rentable, il pourra s’agir d’un coefficient égal 6 fois le chiffre d’affaires. Suite à l’application de ce coefficient au chiffre d’affaires de l’exercice précédent, il conviendra de retirer l’EBE, en tenant compte du loyer que le locataire aurait dû acquitter en cas de renouvellement. - Méthode du différentiel de loyer : c’est le différentiel entre le loyer en cours et celui qui serait applicable en cas de signature d’un nouveau bail pour un nouvel occupant des mêmes locaux. Par cette méthode, il est possible d’obtenir une indemnité d’éviction basée sur la réalité locative, mais non sur les bilans du commerce visé. On appliquera un coefficient à cette différence (pour l’application du coefficient multiplicateur, les juges décident souverainement : l’évaluation peut passer du simple au quadruple). L’indemnité de déplacement Lorsque la clientèle est liée à la personne du commerçant qui peut se réinstaller à côté sans la perdre ou en la perdant partiellement, il lui sera versé une indemnité de déplacement uniquement, qui est donc moindre. L’indemnité de déplacement-transfert est composée des frais de transfert et d’installation du locataire dans les nouveaux locaux, de la valeur du droit au bail de l’ancien local et éventuellement du coût d’un nouveau pas-de-porte. Pour évaluer ces éléments, la pratique courante est la méthode du différentiel de loyer, entre celui en cours et celui qui serait applicable en cas de signature d’un nouveau bail dans les mêmes locaux pour un nouvel occupant. Il sera appliqué aussi un coefficient à cette différence. Exemple : une propriétaire d’un fonds de restauration rapide et de sandwicherie dans le Ve arrondissement de Paris a obtenu une indemnité d’éviction égale à 5,5 fois la différence entre les deux loyers (loyer d’un nouveau bail au prix du marché à 15 400 € - loyer en cours à 11 550 € = 3 850 €) soit la somme de 21 175 € (5,5 × 3 850 = 21 175). Le locataire évincé doit, dans son intérêt, être assisté par un avocat spécialisé, car l’évaluation de l’indemnité est pointue. Le secteur de l’hôtellerie-restauration bénéficie de règles particulières de calcul de l’indemnité d’éviction (multiple de la recette journalière pour les cafés afin de tenir compte de la réalité de l’activité, pourcentage du chiffre d’affaires pour les restaurants et les hôtels…). La Cour de cassation a estimé que la valeur du droit au bail perdu doit être prise en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction, et ce même si le locataire a trouvé de nouveaux locaux (Ccass. 3e civ. 28 mars 2019, n° 18-11.739). Les indemnités accessoires Des indemnités accessoires particulières viennent s’ajouter à l’indemnité de remplacement ou de déplacement-transfert. Il s’agit par exemple : - des frais de déménagement et de réinstallation (s’il s’agit d’une indemnité de déplacement-transfert) ; - des droits de mutation (notaire) liés à l’achat du nouveau fonds ; - d’indemnités de licenciement dues aux salariés si l’éviction entraîne leur licenciement ; - d’une indemnité pour perte de logement quand le bail comporte des locaux d’habitation accessoires au restaurant ou à l’hôtel ; - des frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats ; - d’une compensation du préjudice lié à la perte d’activités accessoires (par exemple la vente de tabac dans un débit de boissons) ; - des frais de réemploi (commissions d’agence immobilière pour trouver un nouveau local) ; - d’une indemnité de trouble commercial (perte d’image, détournement de la clientèle, stratégie commerciale troublée…). Le commerce pourra obtenir des indemnités de réemploi pour trouble commercial et pour frais de déménagement s’il s’est réinstallé ailleurs. Si des aménagements et équipements nécessaires à l’exploitation du fonds dans le local ont été réalisés, leur valeur doit être prise en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction, et ce même si une clause du bail des locaux quittés prévoit qu’ils restent la propriété du bailleur sans indemnité pour le locataire (Ccass. 3e civ. 13 septembre 2018 n° 16-26.049). Les éléments pris en compte pour l’évaluation de l’indemnité d’éviction sont restreints aux préjudices subis par le locataire, et n’incluent pas les éventuels frais de déménagement liés à une sous-location. Par exemple, un bailleur délivre à son locataire commerçant un congé avec refus de renouvellement du bail et offre une indemnité d’éviction. Le bailleur rétracte ensuite l’offre d’indemnité d’éviction au motif que son locataire a sous-loué irrégulièrement une partie des locaux. Le locataire demande une indemnité d’éviction évaluée en prenant en compte les frais liés au déménagement de la sous-locataire. Le juge considère que l’indemnité d’éviction qui doit être retenue ne doit pas prendre en compte les frais concernant la sous-locataire tels que les frais de déménagement ou de communication. Il affirme en ce sens que “l'indemnité d'éviction du preneur sortant ne doit réparer que le préjudice qu'il a subi” (Cass 3e Civ 10 octobre 2019 n° 18-19.662). Suite à la crise sanitaire, de nombreux congés ou refus de renouvellement ont été et sont délivrés par les bailleurs à leurs locataires commerciaux. Les bailleurs tentant de récupérer leurs locaux à bas prix allèguent que l’évaluation de l’indemnité d’éviction doit être basée sur les chiffres d’affaires, en particulier le dernier, celui de 2020 ou 2021. Les locataires commerçants doivent donc avoir recours, dès la notification de congés ou refus de renouvellement, à un avocat conseil spécialiste afin de les accompagner. Le bailleur peut-il se rétracter ? Suite à la notification du congé (ou refus de renouvellement) sans offre d’indemnité d’éviction, le bailleur peut se rétracter et finalement proposer le renouvellement du bail aux mêmes conditions ou avec des conditions de loyer différentes, par exemple un loyer augmenté (article L145-58 du code de commerce). Dans ce dernier cas, le débat portera sur les modifications permettant une telle augmentation (hausse des facteurs locaux de commercialité, ajout d’une activité et modification notable des engagements respectifs des parties…). Ainsi, le locataire du bail commercial qui reste dans les lieux le temps de la procédure n’est jamais certain, jusqu’à un délai de 15 jours postérieurs à la décision judiciaire passée en force de chose jugée, de bénéficier du versement de l’indemnité. Le bailleur peut finalement choisir de renouveler le bail, notamment après avoir eu connaissance du montant de l’indemnité réclamée ou celle fixée par le tribunal. Le locataire pourra alors continuer l’exploitation de son fonds de commerce. Pendant la période intermédiaire s’écoulant entre la date de cessation du bail et la date de son renouvellement, le locataire paiera une indemnité d’occupation (et non plus un loyer). Cette indemnité d’occupation est différente de celle que pourrait réclamer le bailleur d’un commerçant locataire sans droit ni titre (expulsé). En effet, elle est fixée par référence à la valeur locative, à laquelle les juges appliquent souvent un abattement de 10 à 20 %. Par exemple, si la valeur locative est de 200 000 € HT et HC par an, avec un abattement de précarité est de 10 %, l’indemnité d’occupation sera fixée à 180 000 € HT et HC par an. Cet abattement de précarité tient compte de l’incertitude économique dans laquelle s’est trouvé le commerçant locataire, sans qu’il soit nécessaire pour lui d’établir l’existence d’un préjudice (Cour d’appel de Rennes 11 mai 2022/ n°18/08341). Il convient donc que le locataire sollicite un expert amiable pour évaluer la valeur locative de l’indemnité d’occupation, afin d’éviter les surévaluations, surtout lorsque l’occupation dure longtemps. Il peut arriver que le bailleur utilise la faculté de repentir comme un moyen de pression au détriment du commerçant pour tenter d’obtenir un loyer augmenté. Cependant, ce type de tentative restera le plus souvent vain, car le loyer est réglementé en cas de renouvellement du bail. Le droit de repentir exercé par le bailleur uniquement pour éviter le paiement d’une indemnité d’éviction ne peut caractériser, à lui seul, un exercice fautif (Cass 3e civ, 9 juillet 2020). Enfin, le bailleur ne peut évidemment pas profiter de cette faculté de repentir si le locataire a quitté les lieux ou s’il l’a avisé qu’il avait loué ou acheté un local destiné à sa réinstallation. Dans ce cas, l’indemnité d’éviction devra en principe être versée. La conclusion d’un nouveau bail par le locataire avant la notification du repentir du bailleur, fait échec audit repentir et ce, même si le locataire a continué à exploiter les lieux jusqu’à la notification du repentir. Dans ce cas, un locataire avait demandé le renouvellement de son bail à son expiration. Le bailleur avait alors délivré un refus de renouvellement accompagné d’un refus d’indemnité d’éviction fondé sur des motifs graves et légitimes. Il est ensuite revenu sur sa décision, et offert un renouvellement du bail au locataire. Toutefois, le locataire avait dans l’intervalle conclu un bail commercial avec un tiers sur d’autres locaux. La signature de ce nouveau bail invalide le droit de repentir postérieur (cour d'appel d'Angers, 25 juin 2019). Si le bailleur décide d'exercer son droit de repentir et accepte le renouvellement du bail, il ne peut plus demander ni poursuivre la résiliation du bail pour d'anciens manquements du locataire (Ccass. 3e civ. 24 janvier 2019, n° 17-11.010). De même, les commerçants doivent déclarer à l’administration fiscale un chiffre d’affaires réel car s’ils le minorent, non seulement ils sont en infraction, mais, de plus, l’indemnité d’éviction risque d’être très basse et ils risquent donc de perdre financièrement. Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko Avocate | lundi 23 janvier 2023

Ratio dette/actif (06/22)

Calculer le ratio dette/actif L’entrepreneur qui souhaite créer ou reprendre une activité en hôtellerie-restauration doit, le plus souvent, recourir à l’emprunt. La question de l’endettement se pose également pour le propriétaire d’un hôtel ou d’un restaurant qui souhaite rénover son établissement. Le ratio Loan to Value (LTV) est un indicateur déterminant pour l’obtention d’un prêt et le pilotage de la pérennité de son affaire. © GettyImages Présentation du ratio dette/actif (ou ‘Loan to Value’) C’est un ratio d’endettement qui mesure le montant de l’emprunt en fonction d’une valeur de référence. On peut le calculer dans les situations suivantes : - Dans le cas d’une acquisition d’un fonds de commerce : montant de l’emprunt ÷ valeur du fonds de commerce - Dans le cas d’un investissement de rénovation : montant de l’emprunt ÷ montant de l’Investissement - Dans le cas d’une société immobilière : total des emprunts ÷ valeur totale des actifs Le ciblage du ratio est généralement de 40 %. Exemple : le montant emprunté doit représenter environ 40% de la valeur du fonds de commerce. Remarque : Toutefois, en fonction du profil de l’emprunteur et du niveau de risque du projet, le ratio peut évoluer. Plus le pourcentage est élevé et plus le risque pris par l’emprunteur et le prêteur est important, ce qui implique alors un taux d’intérêt plus élevé et des garanties supplémentaires comme une caution personnelle. Analyse du ratio Ce ratio se calcule à différents moments : création d’entreprise, nouvel investissement et analyse annuelle pour évaluer le niveau de risque d’une société. Si le ratio est nettement inférieur à 30 % Plusieurs interprétations sont envisageables : • Interprétations positives : - Les emprunts souscrits ont été remboursés partiellement ou totalement. L’entreprise est, à nouveau, en capacité de s’endetter. - Une hausse de la valorisation du fonds de commerce ou de l’immobilier sur des marchés en tension a conduit mécaniquement à une diminution du ratio puisque la valeur de l’entreprise a augmenté. • Interprétations négatives : - Les emprunts sont remboursés. L’entreprise a-t-elle maintenu un niveau d’investissement suffisant ? Un risque de décrochage par rapport à la concurrence pourrait se produire. - Volonté du propriétaire de ne pas emprunter pour ne pas être dépendant d’un financement bancaire. Est-ce la solution la plus optimale dans un contexte de taux d’intérêt bas ? Si le ratio est nettement supérieur à 50 % Plusieurs interprétations sont possibles : - Les investissements sont financés essentiellement au moyen d’un emprunt. L’entreprise a obtenu un financement extérieur pour la rénovation des chambres par exemple. - Une forte détérioration de la conjoncture (mouvement social, répercussions d’une attaque terroriste sur la destination…) a engendré momentanément et mécaniquement un écart par rapport au ciblage de 40 % Si le ratio est supérieur à 100 % Cela signifie que la dette restante à payer est supérieure à la valorisation de l’entreprise. Cette situation peut survenir dans plusieurs cas : - Une baisse de la fréquentation du restaurant, à la suite à de mauvais commentaires sur des sites d’avis a entrainé une dévalorisation du fonds de commerce. Le rapport entre la dette restante et la valeur du fonds de commerce augmente automatiquement. - Un éclatement de la bulle immobilière peut conduire à une chute de la valorisation des murs hôteliers et donc une évolution significative du rapport entre la dette et les actifs. Recommandations pratiques : - Effectuer un suivi annuel du ratio dette-actif en comparant le montant de l’emprunt restant dû à la valeur du fonds de commerce. - Ne pas laisser le ratio LTV tendre vers 0, ce qui impliquerait une faible politique d’investissement pouvant nuire à la compétitivité future de l’entreprise et à des difficultés pour revendre l’entreprise. Mise à jour : janvier 2024 Gestion - Marketing | mardi 2 août 2022

renouvellement du bail commercial

J'envisage de racheter les murs et le fond d'un hotel appartenants a des proprietaires differents. Le proprietaire du fond de commerce demande pour l'instant un montant beaucoup trop eleve par rapport a l'activite. De plus l'hotel n'est pas aux normes de securite (pas d'escalier de secours, eclairage de securite inexistant, etc..)et j'ai appris que la commission de securite avait mis en demeure de faire la mise aux normes. Le bail arrivera a echeance en aout 2007. Si je decide d'acheter les murs dans un premier temps, dans quelle position je me trouverai lorsque le bail arrivera a echeance (fin de la periode des neuf ans). Puis-je refuser de renouveler le bail aux motifs que la mise aux normes n'a pas ete faite par le proprietaire du fonds de commerce? Serais-je obligee de verser une indemnite d'eviction et comment s'evalue-t-elle? Équipement | dimanche 22 octobre 2006

Clause de non concurrence : n 'est-ce pas disproportionné et abusif ?

Maitre, Nous avons cédé notre fonds de commerce de restauration traditionnelle en mai 2018. Nous sommes en SAS dont je suis président et ma compagne est associée à 49 % et salariée (chef de cuisine) de la société au moment de la cession du fonds tout en ne figurant pas sur la liste du personnel rattaché au fonds le jour de la cession. Je suis seul présent et signataire de l 'acte de vente. Question : ma compagne, associée minoritaire et salariée non présente ni signataire de l 'acte est-elle soumise à la clause de non concurrence nous concernant ? Celle-ci nous interdit, entre autre, d 'être salarié dans un secteur de 50 km à vol d 'oiseau du fonds de commerce en plus de créer, reprendre, s 'intéresser à un fonds similaire mais aussi être salarié. N 'est-ce pas disproportionné et abusif ? Ma compagne qui était chef de cuisine à temps plein est désormais employée polyvalente à temps partiel dans un hôtel restaurant situé à 15 kms du fonds de commerce (petit déjeuners, réception, ménage et plonge). Merci pour votre réponse car nous sommes très inquiets d 'une procédure judiciaire lancée par notre acquéreur par voie d 'avocat pour faire licencier ma compagne au prétexte que la clause signée aurait été bafouée. Salutations respectueuses. Fonds de Commerce | mercredi 22 mai 2019

Non respect de la clause de non-concurrence : que peut-on encourir ?

Bonjour, J'ai vendu un fonds de commerce (débit de boissons) il y a bientôt 4 ans et je souhaiterai de nouveau reprendre un fonds de commerce du même type dans la même ville. La clause de non-concurrence lors de la cession de mon fonds de commerce était la suivante : "Les cédants s'interdisent expressément la faculté de créer ou faire valoir, directement ou indirectement, aucun fonds similaire en tout ou en partie à celui exploité par la sarl, comme aussi d'être associé ou intéressé, même à simple titre de commanditaire, dans une activité de cette nature, pendant une durée de cinq années, à compter de ce jour, et dans un rayon de 25 kilomètres à vol d'oiseau du lieu d'exploitation du fonds vendu, à peine de tous dommages et intérêts envers l'acquéreur ou ses ayants cause, sans préjudice du droit qu'ils auraient de faire cesser cette contravention." Quels sont les risques que j'encoure pour le non-respect de cette clause. L'acquéreur de mon fonds de commerce peut-il faire annuler rétroactivement la vente de celui-ci (sachant que son affaire n'est pas au mieux est que la baisse de son chiffre d'affaire est constante), y-a-t-il une possibilité que je ne puisse exploiter le nouveau fonds. Merci de m'apporter quelques éclaircissements. Juridique | vendredi 30 mars 2012

Bail en location meublé : une SARL peut-elle établir ce type de bail avec une personne physique ?

Bonjour Madame Carbillet Notre établissement hotel résidence europe à clichy dispose d'un immeuble indépendant d'appartements exploité avant la crise en résidence hotelière. Vu le besoin de chiffre d'affaire nous envisageons de trouver des locataires long séjour et de faire des baux meublés. Une SARL peut elle établir ce type de baux avec une personne physique ? Je vous remercie Laurent Mouchet Juridique | mercredi 13 mai 2020

Valoriser son hôtel : trois facteurs à prendre en compte

Pour évaluer un hôtel, l’une des étapes consiste à prendre en compte les valeurs se rapportant à l’établissement, aux conditions du bail et aux facteurs inhérents à l’activité commerciale. Cette prise en compte se fait lors de la lecture des documents relatifs à l’entreprise et surtout lors de la visite de l’établissement. Les facteurs se rapportant à la situation de l’hôtel La situation de l’hôtel étudiée sous l’angle de la commercialité est un facteur essentiel. En effet, un bon emplacement est stratégiquement favorable, et permet de mieux valoriser l’établissement. Pour mesurer cette situation il faut étudier : - l’emplacement ; - la fréquentation ; - l’attractivité de la zone : les caractéristiques du quartier ; - la desserte et le stationnement. Le deuxième point concerne la consistance du local : il convient de faire un point sur la configuration et l’agencement de l’hôtel, en analysant : - les plans et la disposition ; - la liste des équipements ; - l’état et l’entretien. Les facteurs liés aux conditions du bail Lorsque l’on évalue, le fonds de commerce d’un hôtel (sans les murs), il faut être attentif aux conditions du bail. L’ensemble des clauses du bail doivent être examinées, et plus particulièrement la durée et le montant du loyer. La durée restant à courir apporte une plus-value dans l’estimation de l’hôtel, tout comme un loyer au juste prix également. Un taux d’effort – c’est-à-dire le rapport entre le loyer et le chiffre d’affaires, sachant qu’il existe dans chaque secteur d’activité des taux recommandés - trop important entraîne une baisse de la rentabilité pour l’hôtel. Et avec un loyer trop bas, il existe un risque important d’augmentation lors du renouvellement du bail. Les facteurs inhérents à l’activité commerciale Pour apprécier ces indicateurs, il convient d’examiner l’environnement dans lequel le fonds est exploité et son mode de fonctionnement. Pour cela, il faut : - analyser le marché ; - apprécier la qualité de l’équipe en place et l’outil de travail ; - étudier les résultats de l’hôtel et ses perspectives d’avenir. La transaction hôtelière repose sur une bonne appréciation du produit et une bonne connaissance du marché. En cas de projet de cession, il convient de rassembler l’ensemble de ces éléments afin de pouvoir mettre en lumière votre établissement, avant de faire appel à un expert de la transaction hôtelière. Autres fiches pratiques • Optimiser le fonctionnement de son affaire • L'état de l'établissement • Connaître le potentiel de son affaire Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 1 juin 2023

Le gérant salarié

Le gérant salarié Le gérant salarié d’un fonds de commerce dirige l’exploitation, moyennant une rémunération, pour le compte et aux risques et périls du propriétaire. Comme tout salarié, le gérant salarié est soumis à un certain nombre d’obligations qui résultent soit de la loi, soit de ce qui est prévu dans le contrat. Ce dernier prévoira les principaux devoirs qui incombent au gérant, tels que la tenue de la comptabilité ou les instructions spéciales nécessitées par la nature du fonds. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire d’avoir un apport personnel. Étant assimilé à un salarié, le gérant doit percevoir une rémunération. Celle-ci sera fixée par accord avec le propriétaire du fonds et sera fonction de l’importance du fonds remis en gérance et du travail effectué par le gérant. Ce salaire pourra prendre la forme d’une somme fixe, d’un pourcentage ou d’une somme fixe accompagnée d’un pourcentage. Mais dans tous les cas, cette rémunération mensuelle doit être au moins égale au SMIC. La gérance salariée présentera donc moins de risques financiers pour le gérant, mais elle est aussi moins intéressante financièrement pour lui. Quant à la gérance libre, il est préférable de l’envisager sur une courte période et, surtout pour le premier contrat, de ne signer que pour une période d’un an, éventuellement renouvelable, afin de se rendre compte de l’intérêt du fonds de commerce. Voici des modèles de contrats pour la gérance salariée (au format Word) : Contrat de gérance non salariée ou gérance-mandat Contrat de gérance salariée Contrat de location-gérance de fonds de commerce NB : vous pourrez enregistrer ces documents en sélectionnant dans le menu : Fichier et Enregistrer sous. Autres fiches techniques pour gérer son restaurant La franchise La location-gérance Les fonctions du personnel de salle Les fonctions du personnel de cuisine Mise à jour : septembre 2017 Gestion - Marketing | lundi 23 juillet 2018

Révision du loyer lors du renouvellement du bail : peut-il le réclamer dès ce mois-ci ?

Bonjour, j'ai adressé à mon propriétaire une demande de renouvellement de bail le 6 décembre 2018, mon bail initial ayant commencé à courir le 1er juin 2010 pour se terminer le 1er juin 2019. Le loyer mensuel de mon local commercial est de 1000€ depuis la signature du bail jusqu'à aujourd'hui. Il n'a jamais été révisé. Je précise que le montant de ce loyer se trouve dans la fourchette haute par rapport à la valeur locative. Dans le bail figure un paragraphe sur la révision annuelle du loyer disant que l'indexation du bail sera basée sur l'indice trimestriel (4eme) du coût de la construction. Mais le propriétaire ne m'a jamais fait part d'une révision du loyer jusqu'à ce jour. Voici ce qu'il vient de m'écrire par mail : "J'ai reçu l'acte d'huissier pour le renouvellement du bail des 9 ans. Avant de vous répondre officiellement par AR, je souhaitait vous parler de l'indexation des loyers qui n'ont jamais été réalisé en 9 ans contrairement au bail sur la base de l'échelle mobile. Je ne souhaite pas revenir sur les échéances manquées et rentrer dans des échanges conflictuels, mais plutôt repartir dès Janvier 2019 sur une nouvelle valorisation. En ce sens, je vous propose de partir sur un loyer de 1200 euros." Si je fais le calcul en tenant compte de tous les indices précédents, je devrais payer aujourd'hui un loyer de 1106 euros. Question 1 :Le propriétaire est-il en droit de me réclamer ce montant et ce dès ce mois ci ? Est-il en droit d'y ajouter les 10 % d'augmentation qu'autorise la loi Pinel ou ne peut-il dépasser les 10% calculés à partir des 1000 euros soit un loyer révisé de 1100 € ? Question 2 : à quelle date peut-il appliquer l'une ou l'autre augmentation ou les deux ? dès à présent ou au 1er juin 2019 date du renouvellement ? dans les deux cas je suppose qu'aucune augmentation ne peut être effective tant qu'un nouveau bail ne sra pas rédigé indiquant le nouveau loyer ainsi que le nouvel indice (ILC) ? Je vous remercie d'avance pour votre aide. Juridique | lundi 7 janvier 2019

Transformation d'une cave en labo de pâtisserie : quelles sont les normes à respecter ?

Bonjour, je souhaite acheter un fond de commerce "saladerie", pour en faire un petit salon de thé avec petite restauration le midi. Mon ami pâtissier qui s'investira avec moi dans cette aventure souhaite optimiser la cave comprisedans le fond, et y aménager son Labo. Comment procéder ? Quelles sont les normes en la matière ? Comment y installer un four pâtisserie sans avoir de pb d'extraction (une fenêtre existante donne sur la cour intérieure de l'immeuble, mais nous ne voulons pas gêner la copropriété)... Merci d'avance... Équipement | dimanche 24 juillet 2011

Les conditions

Lorsqu’un locataire est titulaire d’un bail commercial, il peut vouloir sous-louer tout ou partie des locaux pour les rentabiliser. La sous-location est différente de la location-gérance, car la location porte sur des locaux alors que la location-gérance porte sur un transfert de l’exploitation de l’ensemble des éléments du fonds de commerce au locataire-gérant. La sous-location peut être autorisée pour les commerces, qu’ils soient des toutes petites entreprises (TPE), petites et moyennes entreprises (PME), des sociétés-mères et des filiales. La plupart du temps, les commerçants concluent un contrat de sous-location : - signé avec un sous-locataire concernant les locaux commerciaux ; - ou du fait de l’existence d’un bail mixte : le bail porte sur des locaux commerciaux avec un local d’habitation attenant. Le gérant qui n’occupe pas tous ses locaux peut donc souhaiter en sous-louer une partie. Lors de la rédaction du contrat de sous-location, il y a un certain nombre de précautions à prendre. Une autorisation obligatoire du bailleur Cette obligation d’autorisation du bailleur concerne tous les commerces. Le locataire qui entend sous-louer doit en demander l’autorisation à son bailleur. Cela permet à ce dernier de contrôler et vérifier l’existence, le sérieux et solvabilité du sous-locataire, et donc en pratique de le choisir. Par précaution, le preneur négociera, dès la conclusion du bail avec son bailleur, une clause qui l’autorise à sous-louer, ou bien il obtiendra un écrit du bailleur en cours de bail. Les autorisations verbales sont très risquées pour le locataire, même si la sous-location dure depuis plusieurs années. En effet, si un bailleur engage une action en justice car il n’y a pas eu de sa part autorisation écrite de sous location, le locataire qui a sous-loué aura du mal à prouver qu’une autorisation lui a été consentie et encourt le risque d’une procédure en résiliation de bail. La sous-location peut être totale ou partielle. Lorsqu’elle est totale, le sous-locataire peut exercer un véritable droit au renouvellement à l’encontre de son bailleur (locataire titulaire du bail), et du bailleur des locaux à certaines conditions. À l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location. L’article L145-32 du code de commerce étend ce droit au renouvellement du bail au sous-locataire partiel à l’égard du propriétaire des locaux, lorsque ceux-ci sont divisibles. Si le bailleur n’a pas donné son accord pour la sous-location et qu’elle existe de fait, il a la possibilité : - soit, s’il souhaite conserver son locataire, de simplement lui délivrer un commandement de faire cesser la sous-location, et au besoin faire ordonner l’expulsion du sous-locataire non-autorisé ; - soit d’agir en justice pour faire résilier le bail en cours après, le cas échéant, délivrance d’un commandement d’avoir à cesser l’infraction sous peine d’acquisition de la clause résolutoire résultant du bail. Il n’aura pas à payer d’indemnité d’éviction au locataire qui a manqué gravement à ses obligations légales ; - soit de refuser le renouvellement du bail au locataire, et donc au détriment du sous-locataire, qui ne pourra pas non plus revendiquer un renouvellement de son contrat de sous-location ni une quelconque indemnité d’éviction. S’il obtient l’expulsion de son locataire, le propriétaire peut demander à fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à son bénéfice (et non un loyer car il n’y a plus de bail) et directement à la charge du locataire et du sous-locataire (exemples : CA Paris, 30 janvier 2019, n° 18/15509 à propos d’un entrepôt ayant sous-loué illégalement à des sociétés ; CA Paris, 6 mars 2019, n° 18/21601, boutique ayant sous-loué sans autorisation du bailleur à un restaurant).Généralement, cette indemnité d’occupation est équivalente au montant du loyer, mais pas obligatoirement. Dans l’hypothèse où le bail a été résilié judiciairement et que le sous-locataire s’est maintenu dans les lieux malgré le départ du locataire principal, il sera redevable de la totalité de l’indemnité d’occupation (Cour de cassation 3e civ 9 juillet 2020 n° 19-15.874). Les formalités Le bailleur doit par ailleurs être appelé, par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, à concourir à l’acte de sous-location, même si une clause l’autorise (sauf clause contraire). Si une clause du bail commercial énonce : “Les lieux loués pourront être sous-loués sous la seule responsabilité de la preneuse qui fera son affaire personnelle des sous-locations, le bailleur ne devant jamais être inquiété à ce sujet”, cela n’exclut pas l’obligation d’appeler le bailleur à concourir à l’acte. Une éventuelle renonciation par le bailleur nécessite une formulation qui n’est pas ambigüe (Cour d'appel, Paris, pôle 5, chambre 3, 26 février 2020 – n° 18/05192). Si une clause autorise la sous-location sans réserve (notamment sur le choix du sous-locataire), et si le bailleur refuse la sous-location, le preneur peut alors envisager de signer le contrat de sous-location en outrepassant son refus. L’action aux fins de résiliation du bail qu’intenterait le bailleur contre le locataire sera alors vaine, et le bailleur pourra même être condamné à des dommages et intérêts au profit du locataire. Enfin, une clause du bail peut autoriser la sous-location, mais à certaines conditions (par exemple relative à la solvabilité du sous-locataire.). Si les conditions émises par le bail ne sont pas respectées par le locataire, les sanctions sont les mêmes que celles indiquées ci-dessus (à propos de l’absence d’accord du propriétaire sur la sous-location) : acquisition de clause résolutoire ou résiliation du bail. Bien entendu, ces conditions posées par le bail ne doivent pas être abusives. Dans l’hypothèse où le bailleur n’a pas été appelé à l’acte de sous-location et qu’il a obtenu la résiliation du bail à l’encontre du locataire, il sera tout de même possible pour le sous-locataire de se maintenir dans les lieux, si le bailleur a consenti à le faire bénéficier d’une convention, par exemple d’occupation précaire orale moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation (CA d’Aix-en-Provence 13 juin 2019 n° 16/18821). S’il existe des difficultés entre le locataire et le sous-locataire sur la nature du contrat, et que le sous-locataire a occupé le terrain loué avant même la signature du contrat, le locataire ne peut pas reprocher au bailleur son opposition à la sous-location (CA Amiens, 5 février 2019, n° 17/01246). Les formalités pour le locataire Si le locataire est autorisé à sous-louer dans le bail ou en cours de bail, il doit en principe prévenir le bailleur. Il lui est conseillé de le faire oralement, mais aussi par huissier afin d’éviter toute difficulté ultérieure, même si cela peut être fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur doit être appelé à concourir à la signature du contrat de sous-location, que celle-ci soit autorisée ou connue de lui. Dès réception de la demande, le bailleur a 15 jours pour indiquer s’il entend user de sa faculté de participer au contrat de sous-location. S’il ne répond pas, la sous-location est autorisée de fait. L’autorisation du bailleur à la sous-location peut être soumise à certaines conditions de forme par le bail. La Cour d’appel de Paris a considéré que lorsqu’un bail impose au locataire principal de “faire constater par acte authentique (la sous-location) dont copie exécutoire sera remise au bailleur sans frais pour celui-ci”, cette formalité doit être respectée. En l’espèce, le juge a considéré que le fait de ne pas communiquer ledit acte au bailleur, malgré une sommation, est constitutif d’un motif “grave et légitime”, permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans offrir d’indemnité d’éviction (Cour d'appel, Paris, pôle 5, chambre 3, 10 avril 2019 – n° 17/15629). L’autorisation peut être non écrite mais, dans ce cas, elle doit résulter d’une attitude claire du bailleur. Attention : la simple connaissance par le bailleur de l’existence d’une sous-location et le fait qu’il n’ait pas réagi ne peuvent pas en principe s’interpréter en un accord. En revanche, un comportement du bailleur, telle une lettre au sous-locataire qui l’autorise à réaliser des travaux, peut constituer un accord tacite de la sous-location. Si la sous-location n’est pas permise, les sanctions possibles sont celles indiquées ci-dessus. Les formalités pour le sous-locataire Avant ou en même temps que le contrat de sous-location est signé, le sous-locataire devra demander au locataire de s’engager à procéder et à justifier auprès de lui la signification de l’acte de sous-location au bailleur. Après conclusion du contrat, le sous-locataire doit demander à son locataire de justifier de l’accomplissement de ces formalités. En cas de doute, le sous-locataire peut prendre l’initiative de demander au bailleur une telle autorisation, pour rendre l’acte opposable à toutes les parties. La sous-location de chambres meublées De nombreux hôtels pratiquent la sous-location de chambres meublées pour quelques jours, à la semaine, au mois ou à l’année. Par exemple, une entreprise peut vouloir sous-louer pour 6 mois une chambre pour un cadre ou ouvrier travaillant loin de son domicile. Il faut en principe l’accord du bailleur pour sous-louer ces chambres meublées, soit une fois à titre général pour toute la durée du bail, soit à chaque signature par l’hôtelier d’un contrat de sous-location. Cette dernière solution est extrêmement lourde. L’hôtelier a donc tout intérêt à bien négocier et le prévoir dès la conclusion du bail, car une demande en cours de bail peut l’exposer à un refus ou à un accord moyennant une augmentation de loyers. Le coworking Certains restaurateurs souhaitent mettre à disposition leur cuisine moyennant une rétribution. L’activité de coworking pourrait s’apparenter, aux yeux d’un bailleur propriétaire des murs, comme de la sous-location (par exemple, sous-location d’une cuisine à une autre personne pour y préparer des plats) et donc requérir son accord. Comme indiqué, sauf s’il y a une clause contraire du bail, la sous-location totale ou partielle est interdite, sauf accord du bailleur (article L145-31 alinéa 1er du code de commerce). À défaut, ce dernier peut obtenir la résiliation du bail aux torts de son locataire (ou l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail). Le propriétaire devra aussi être appelé à l’acte et y concourir (voir ci-dessus). Il est donc conseillé de demander l’accord du propriétaire si l’exploitant du commerce compte sous-louer uniquement ses locaux, sauf stipulation contraire prévue au bail. Cependant, une autre possibilité existe : la mise en location-gérance à durée déterminée de l’établissement. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Soilihi, le propriétaire d’un fonds de commerce peut mettre celui-ci en location-gérance sans l’avoir préalablement exploité (auparavant, il fallait une condition d’exploitation du fonds de commerce pendant deux ans). Dans de nombreux baux, la sous-location des locaux est interdite sans l’accord du bailleur, mais la location-gérance du fonds est permise. Il faut donc vérifier qu’il n’existe pas de clause interdisant au commerçant de conclure un contrat de location-gérance ou soumettant à accord du bailleur la personne du locataire-gérant. Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko Avocate | lundi 30 janvier 2023

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