268 résultats pour : "fonds de commerce"

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Loyer : qu'en est-il des révisions annuelles ?

J'ai repris un fond de commerce au 1/03/14, le bail a été signé le 17/10/2007, il y prévoyait une révision annuelle qui n'a jamais été effectuée, le gérant de la SCI propriétaire des murs qui était le gérant de l'ancienne société qui gérait le fond de commerce repris vient de m'avertir qu'il réviserait le loyer au 01/01/16 en prenant l'indice de base a son calcul celui du 3eme T 2007, ne devrait-il pas prendre l'indice du 1er T 2014 car la rentabilité de l'affaire s'en trouve tronquée l'augmentation est de 1877,33€ ht par mois. Juridique | jeudi 1 octobre 2015

Licence IV : à qui appartient-elle au sein d'un établissement commercial géré entre associés ?

A qui appartient la licence 4 au sein d'un établissement commercial géré entre assosiés ? Bonjour, Je suis bailleur de murs commerciaux exploités en bar restaurant. Depuis quelques années, les différents propriétaires du fond de commerces se revendent les parts sociales du fond afin de conserver un CA permettant de toucher des aides si retour à la fermeture COVID. Ces exploitants se revendent le bien en remplissant un Cerfa de mutation sur Internet et cela pour 1€ afin d'éviter les frais de mutation. Mon bail étant lié à la société je suis dans l'obligation de poursuivre pas relation commerciale. Après 3 passages de propriétaires du fond, le dernier ne me paie plus le loyer depuis un an. La société gérant le bar est en SAS avec la mère comme gérante et le fils comme Directeur général, les deux actionnaires à 50/50. J'ai proposé de racheter le fonds de commerce pour sortir de cette galère et récupérer mes murs. Lors de la mutation aucune déclaration n'a été réalisée auprès de la préfecture. Le fils, brouillé avec la mère, me signale qu'il est le propriétaire privé de la licence car il a réalisé la formation (ou profité d'une formation déjà réalisée dans pour un autre établissement) et le certificat d'exploitation porte son nom. Pouvez-vous me dire à qui appartient la licence 4 et si, surtout en association, la licence appartient à celui dont le nom figure sur le certificat d'exploitation. Je suis étonné que, lors d'une association, le propriétaire de la licence soit une personne physique. En cas de brouille, l'autre personne peut se retrouver sans licence 4 ! Merci pour vos conseils Fonds de Commerce | mercredi 26 juillet 2023

Arrêté de fermeture d'un hôtel : quelle est la jurisprudence lors du refus du propriétaire ?

Bonjour, Nous sommes en très grandes difficultés avec notre proriétaire bailleur, et voici notre questionnement : Quelle est la jurisprudence qui apparaît sanctionner les négligences ou les refus des propriétaires bailleurs à faire réaliser les travaux de mise aux normes, lorsque ce refus persistant aboutit à un ARRETE DE FERMETURE de l'hôtel. Peut-être cette question est-elle arrivée jusqu'à vous, bien que le peu d'éléments fournis, rende c'est certain une réponse délicate. Vous remerciant par avance de toute indication ou réflexion. Juridique | vendredi 5 avril 2019

Bail : à qui incombent certains travaux ?

Bonjour nous sommes locataires du fond de commerce ( hotel-pension 2* - 11 chambres) depuis plus de 12 ans, nous venons de terminer les travaux de mises aux normes ( ADAP et indendie) qui étaient à notre charge exclusive ( car travaux de mises aux normes bien mentionnées comme étant à la charge du locataire dans le bail?) cependant d?autres travaux deviennent urgents et nous aimerions avoir l?avis d?un professionnel concernant cette clause de notre bail : « le bailleur supportera tous les travaux et réparations visées aux articles 605 et 606 du code civil » Qu?est ce que cela implique exactement ? car RIEN n?est clairement écrit concernant les 2 points suivants : Nous avons une chaudière vétuste qui consomme beaucoup, à qui incombe le cout de son changement ? est-ce au propriétaire des murs ? Les volets du bâtiment doivent être repeints et même changés pour certains, qui en a la charge ? Merci de nous éclairer, Bien cordialement Juridique | jeudi 1 novembre 2018

Location-gérance : comment formalise-t-on la sous-location des murs d'une part et du fonds d'autre part ?

Bonjour, Je suis interrogé par un restaurateur en location-gérance, qui envisage de sous louer (murs et fonds) son restaurant pendant la période d'hiver au cours de laquelle il exploitera un autre restaurant en station de montagne. Le locataire doit obligatoirement prévenir le propriétaire de son intention de sous-louer, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15 jours pour répondre. En cas d'absence de réponse, l'accord est considéré comme donné. En pratique, comment formalise t-on la sous-location des murs d'une part et du fonds d'autre part? Faut-il rédiger un contrat de sous-location pour chaque objet (murs et fonds)? Sous quelle forme? Merci. Juridique | mardi 3 juillet 2018

Ratio dette/actif (06/22)

Calculer le ratio dette/actif L’entrepreneur qui souhaite créer ou reprendre une activité en hôtellerie-restauration doit, le plus souvent, recourir à l’emprunt. La question de l’endettement se pose également pour le propriétaire d’un hôtel ou d’un restaurant qui souhaite rénover son établissement. Le ratio Loan to Value (LTV) est un indicateur déterminant pour l’obtention d’un prêt et le pilotage de la pérennité de son affaire. © GettyImages Présentation du ratio dette/actif (ou ‘Loan to Value’) C’est un ratio d’endettement qui mesure le montant de l’emprunt en fonction d’une valeur de référence. On peut le calculer dans les situations suivantes : - Dans le cas d’une acquisition d’un fonds de commerce : montant de l’emprunt ÷ valeur du fonds de commerce - Dans le cas d’un investissement de rénovation : montant de l’emprunt ÷ montant de l’Investissement - Dans le cas d’une société immobilière : total des emprunts ÷ valeur totale des actifs Le ciblage du ratio est généralement de 40 %. Exemple : le montant emprunté doit représenter environ 40% de la valeur du fonds de commerce. Remarque : Toutefois, en fonction du profil de l’emprunteur et du niveau de risque du projet, le ratio peut évoluer. Plus le pourcentage est élevé et plus le risque pris par l’emprunteur et le prêteur est important, ce qui implique alors un taux d’intérêt plus élevé et des garanties supplémentaires comme une caution personnelle. Analyse du ratio Ce ratio se calcule à différents moments : création d’entreprise, nouvel investissement et analyse annuelle pour évaluer le niveau de risque d’une société. Si le ratio est nettement inférieur à 30 % Plusieurs interprétations sont envisageables : • Interprétations positives : - Les emprunts souscrits ont été remboursés partiellement ou totalement. L’entreprise est, à nouveau, en capacité de s’endetter. - Une hausse de la valorisation du fonds de commerce ou de l’immobilier sur des marchés en tension a conduit mécaniquement à une diminution du ratio puisque la valeur de l’entreprise a augmenté. • Interprétations négatives : - Les emprunts sont remboursés. L’entreprise a-t-elle maintenu un niveau d’investissement suffisant ? Un risque de décrochage par rapport à la concurrence pourrait se produire. - Volonté du propriétaire de ne pas emprunter pour ne pas être dépendant d’un financement bancaire. Est-ce la solution la plus optimale dans un contexte de taux d’intérêt bas ? Si le ratio est nettement supérieur à 50 % Plusieurs interprétations sont possibles : - Les investissements sont financés essentiellement au moyen d’un emprunt. L’entreprise a obtenu un financement extérieur pour la rénovation des chambres par exemple. - Une forte détérioration de la conjoncture (mouvement social, répercussions d’une attaque terroriste sur la destination…) a engendré momentanément et mécaniquement un écart par rapport au ciblage de 40 % Si le ratio est supérieur à 100 % Cela signifie que la dette restante à payer est supérieure à la valorisation de l’entreprise. Cette situation peut survenir dans plusieurs cas : - Une baisse de la fréquentation du restaurant, à la suite à de mauvais commentaires sur des sites d’avis a entrainé une dévalorisation du fonds de commerce. Le rapport entre la dette restante et la valeur du fonds de commerce augmente automatiquement. - Un éclatement de la bulle immobilière peut conduire à une chute de la valorisation des murs hôteliers et donc une évolution significative du rapport entre la dette et les actifs. Recommandations pratiques : - Effectuer un suivi annuel du ratio dette-actif en comparant le montant de l’emprunt restant dû à la valeur du fonds de commerce. - Ne pas laisser le ratio LTV tendre vers 0, ce qui impliquerait une faible politique d’investissement pouvant nuire à la compétitivité future de l’entreprise et à des difficultés pour revendre l’entreprise. Mise à jour : janvier 2024 Gestion - Marketing | mardi 2 août 2022

renouvellement du bail commercial

J'envisage de racheter les murs et le fond d'un hotel appartenants a des proprietaires differents. Le proprietaire du fond de commerce demande pour l'instant un montant beaucoup trop eleve par rapport a l'activite. De plus l'hotel n'est pas aux normes de securite (pas d'escalier de secours, eclairage de securite inexistant, etc..)et j'ai appris que la commission de securite avait mis en demeure de faire la mise aux normes. Le bail arrivera a echeance en aout 2007. Si je decide d'acheter les murs dans un premier temps, dans quelle position je me trouverai lorsque le bail arrivera a echeance (fin de la periode des neuf ans). Puis-je refuser de renouveler le bail aux motifs que la mise aux normes n'a pas ete faite par le proprietaire du fonds de commerce? Serais-je obligee de verser une indemnite d'eviction et comment s'evalue-t-elle? Équipement | dimanche 22 octobre 2006

Clause de non concurrence : n 'est-ce pas disproportionné et abusif ?

Maitre, Nous avons cédé notre fonds de commerce de restauration traditionnelle en mai 2018. Nous sommes en SAS dont je suis président et ma compagne est associée à 49 % et salariée (chef de cuisine) de la société au moment de la cession du fonds tout en ne figurant pas sur la liste du personnel rattaché au fonds le jour de la cession. Je suis seul présent et signataire de l 'acte de vente. Question : ma compagne, associée minoritaire et salariée non présente ni signataire de l 'acte est-elle soumise à la clause de non concurrence nous concernant ? Celle-ci nous interdit, entre autre, d 'être salarié dans un secteur de 50 km à vol d 'oiseau du fonds de commerce en plus de créer, reprendre, s 'intéresser à un fonds similaire mais aussi être salarié. N 'est-ce pas disproportionné et abusif ? Ma compagne qui était chef de cuisine à temps plein est désormais employée polyvalente à temps partiel dans un hôtel restaurant situé à 15 kms du fonds de commerce (petit déjeuners, réception, ménage et plonge). Merci pour votre réponse car nous sommes très inquiets d 'une procédure judiciaire lancée par notre acquéreur par voie d 'avocat pour faire licencier ma compagne au prétexte que la clause signée aurait été bafouée. Salutations respectueuses. Fonds de Commerce | mercredi 22 mai 2019

Licence IV : un commerce fermé depuis plus de 5 ans entraîne-t-il son annulation ?

Bonjour, J?ai 2 questions concernant la licence 4 : 1/ Un commerce avec licence 4 fermé depuis plus de 5 ans entraine-t-il l?annulation de la licence ? Si oui y a-t-il un moment de la faire réactiver (pour une mise en location gérance) ? 2/ En tant que propriétaire des murs et du fond de commerce avec licence 4, pour une location gérance, quelle document faut-il fournir au preneur pour le licence 4? Merci d'avance. Fonds de Commerce | lundi 20 février 2023

Non respect de la clause de non-concurrence : que peut-on encourir ?

Bonjour, J'ai vendu un fonds de commerce (débit de boissons) il y a bientôt 4 ans et je souhaiterai de nouveau reprendre un fonds de commerce du même type dans la même ville. La clause de non-concurrence lors de la cession de mon fonds de commerce était la suivante : "Les cédants s'interdisent expressément la faculté de créer ou faire valoir, directement ou indirectement, aucun fonds similaire en tout ou en partie à celui exploité par la sarl, comme aussi d'être associé ou intéressé, même à simple titre de commanditaire, dans une activité de cette nature, pendant une durée de cinq années, à compter de ce jour, et dans un rayon de 25 kilomètres à vol d'oiseau du lieu d'exploitation du fonds vendu, à peine de tous dommages et intérêts envers l'acquéreur ou ses ayants cause, sans préjudice du droit qu'ils auraient de faire cesser cette contravention." Quels sont les risques que j'encoure pour le non-respect de cette clause. L'acquéreur de mon fonds de commerce peut-il faire annuler rétroactivement la vente de celui-ci (sachant que son affaire n'est pas au mieux est que la baisse de son chiffre d'affaire est constante), y-a-t-il une possibilité que je ne puisse exploiter le nouveau fonds. Merci de m'apporter quelques éclaircissements. Juridique | vendredi 30 mars 2012

Achat d’hôtel : le financement par effet de levier

Le Leverage Buy Out (LBO), ou financement par effet de levier, est le nom donné à un montage financier classique qui permet le rachat d’une société. La cible, par le biais d’une autre société : la holding, c’est-à-dire une société qui a pour but de rassembler des associés qui souhaitent détenir ou contrôler d’autres sociétés. Ce montage est très fréquemment utilisé lors de l’acquisition d’un hôtel. En effet, dans la transaction hôtelière, il est courant que la cession se fasse sur les titres de la société et non pas sur le fonds de commerce. Concrètement, pour effectuer un LBO, il faut constituer une holding de la forme la plus adaptée (SARL, SAS…). Il est possible également d’utiliser une structure existante. Il faudra toutefois être vigilant sur l’objet de la société, car il doit pouvoir permettre la réalisation de l’acquisition. Il existe deux types de sociétés holding : les holdings pures (ou passives), qui détiennent des participations, et les holdings animatrices (ou actives) qui fournissent des services à leurs filiales. On parle aussi de société-mère et de société-fille. Pour qu’une société holding puisse fournir des services à ses filiales, il est nécessaire de mettre en place un contrat de management fees entre la société-mère et la société-fille. La mise en place de tels contrats doit respecter de nombreux critères juridiques et fiscaux. Un apport reste nécessaire Le rachat des titres d’une société qui exploite un hôtel, par le biais d’une société holding, va permettre de générer un effet de levier par l’endettement bancaire. En effet, l’emprunt pour l’acquisition des titres va être contracté par la nouvelle société qui pourra en déduire les intérêts, sous certaines conditions. L’emprunt sera remboursé par les bénéfices que dégage l’hôtel. Il faudra donc pouvoir démontrer au banquier à l’aide d’un compte de résultat prévisionnel que l’hôtel aura la capacité d’autofinancement nécessaire pour faire face à son exploitation et remonter la trésorerie qui permettra le remboursement des mensualités du crédit dans la société holding. Évidemment, cela n’exonère pas les associés d’un apport suffisant (en capital ou en compte courant) pour obtenir un emprunt, le but étant que le remboursement puisse être réalisé par les remontées régulières des bénéfices (dividendes) de l’hôtel. Une fois que la société holding aura fini de rembourser la totalité de l’emprunt, elle pourra - si elle le souhaite et si sa structure patrimoniale s’y prête - fusionner les deux sociétés, pour n’avoir qu’une seule structure. Il faut savoir qu’un montage en LBO ne permet pas au banquier d’avoir des garanties suffisantes. En effet, il ne peut nantir que les titres. Il faudra donc pouvoir lui offrir d’autres garanties, en faisant par exemple appel à un organisme comme Bpifrance ou en utilisant d’autres actifs pour garantir l’emprunt. S’il est prévu d’effectuer des travaux, l’emprunt pour les financer se fera sur la société cible et une garantie pourra être prise sur le fonds de commerce. L’acquisition de titres d’un hôtel est une opération qui nécessite de se faire accompagner ; il est donc recommandé de contacter un avocat en droit des affaires ou un avocat fiscaliste, afin de mettre en place et d’optimiser le montage. Autre fiche pratique • Reprise d’hôtel : la question du financement Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 1 septembre 2022

Bail en location meublé : une SARL peut-elle établir ce type de bail avec une personne physique ?

Bonjour Madame Carbillet Notre établissement hotel résidence europe à clichy dispose d'un immeuble indépendant d'appartements exploité avant la crise en résidence hotelière. Vu le besoin de chiffre d'affaire nous envisageons de trouver des locataires long séjour et de faire des baux meublés. Une SARL peut elle établir ce type de baux avec une personne physique ? Je vous remercie Laurent Mouchet Juridique | mercredi 13 mai 2020

Le gérant salarié

Le gérant salarié Le gérant salarié d’un fonds de commerce dirige l’exploitation, moyennant une rémunération, pour le compte et aux risques et périls du propriétaire. Comme tout salarié, le gérant salarié est soumis à un certain nombre d’obligations qui résultent soit de la loi, soit de ce qui est prévu dans le contrat. Ce dernier prévoira les principaux devoirs qui incombent au gérant, tels que la tenue de la comptabilité ou les instructions spéciales nécessitées par la nature du fonds. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire d’avoir un apport personnel. Étant assimilé à un salarié, le gérant doit percevoir une rémunération. Celle-ci sera fixée par accord avec le propriétaire du fonds et sera fonction de l’importance du fonds remis en gérance et du travail effectué par le gérant. Ce salaire pourra prendre la forme d’une somme fixe, d’un pourcentage ou d’une somme fixe accompagnée d’un pourcentage. Mais dans tous les cas, cette rémunération mensuelle doit être au moins égale au SMIC. La gérance salariée présentera donc moins de risques financiers pour le gérant, mais elle est aussi moins intéressante financièrement pour lui. Quant à la gérance libre, il est préférable de l’envisager sur une courte période et, surtout pour le premier contrat, de ne signer que pour une période d’un an, éventuellement renouvelable, afin de se rendre compte de l’intérêt du fonds de commerce. Voici des modèles de contrats pour la gérance salariée (au format Word) : Contrat de gérance non salariée ou gérance-mandat Contrat de gérance salariée Contrat de location-gérance de fonds de commerce NB : vous pourrez enregistrer ces documents en sélectionnant dans le menu : Fichier et Enregistrer sous. Autres fiches techniques pour gérer son restaurant La franchise La location-gérance Les fonctions du personnel de salle Les fonctions du personnel de cuisine Mise à jour : septembre 2017 Gestion - Marketing | lundi 23 juillet 2018

Bien préparer la vente de son hôtel

1. Évaluation Première étape : à combien est estimé votre hôtel sur le marché ? Ou plus directement, est-ce que l’estimation de la valeur de votre hôtel est en adéquation avec le prix auquel vous souhaitez le vendre ? Faites appel à un expert afin qu’il vous donne un avis de valeur pour votre bien. En effet, mettre en vente un hôtel sans l’avis d’un expert en évaluation hôtelière peut vous exposer à des déconvenues, avec un prix de vente trop bas ou trop haut, ce qui vous fera perdre de l’argent ou du temps. Attention également de ne pas confondre valeur du fonds et valeur des titres. L’estimation sera celle du fonds et/ou des murs pas celle des titres. Si la fourchette d’évaluation est conforme à votre attente, alors vous pouvez passer à la phase suivante. 2. Fiscalité Deuxième étape, prenez rendez-vous avec votre avocat et/ou votre expert-comptable afin de faire le point sur la fiscalité de la cession. Il serait dommage de consacrer du temps à la vente pour s’apercevoir après coup que l’option fiscale choisie n’était pas la meilleure. Quand on parle de la vente d’un hôtel, il peut s’agir de la vente du fonds de commerce, des murs, ou les deux. - Vous pouvez vendre directement soit le fonds et/ou les murs, soit vendre les titres de la société qui détient le fonds et/ou les murs. En général, au-dessus d’un certain montant, les cessions des titres de société sont privilégiées au regard du coût des droits d’enregistrement. Mais chaque situation étant différente, vos particularités doivent être prises en compte. Vous êtes propriétaire d’un hôtel que vous avez-vous-même acquis, vous avez donc une expérience de la transaction en tant qu’acheteur. Mais le temps passe et la fiscalité change. Ce rendez-vous vous permettra une mise à jour de vos connaissances, et de valider le schéma de cession. 3. Rassembler les documents Vous avez fixé une fourchette de prix, vous savez comment vous souhaitez vendre votre hôtel, il est temps de collecter et de rassembler la montagne de documents qui va vous être demandée. Pour gagner du temps, scannez et rassemblez l’ensemble de la documentation dans un fichier prêt à être partagé. De quels documents parle-t-on ? Il s’agit principalement des statuts, bilans, plans, baux ou actes de propriété, contrats clients et fournisseurs, liste des salariés (salaires, contrats, fonctions…) … Ils sont nombreux et votre avocat pourra vous en fournir une liste exhaustive et adaptée à votre situation. Par expérience, c’est en collectant ces documents qu’un certain nombre de questions peuvent apparaître : par exemple, des problématiques de bail, l’absence de contrats, des travaux de conformité à réaliser… Nous vous recommandons de purger ces points au fur et à mesure et préalablement à la mise en vente. 4. Faire appel à un spécialiste Si toutes les conditions sont réunies, votre hôtel peut être mis en vente. Compte-tenu de la complexité de la vente d’une société et notamment des particularités de l’hôtellerie, nous vous recommandons de faire appel à un expert de la transaction hôtelière, avec qui vous pourrez avoir un échange entre professionnels. N’oubliez pas que votre cession doit se faire en toute discrétion afin de préserver toutes vos chances pour mener à terme votre cession. Autres fiches pratiques • Optimiser le fonctionnement de son affaire • L'état de l'établissement • Connaître le potentiel de son affaire • Valoriser son hôtel murs et fonds Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 25 mai 2023

Révision du loyer lors du renouvellement du bail : peut-il le réclamer dès ce mois-ci ?

Bonjour, j'ai adressé à mon propriétaire une demande de renouvellement de bail le 6 décembre 2018, mon bail initial ayant commencé à courir le 1er juin 2010 pour se terminer le 1er juin 2019. Le loyer mensuel de mon local commercial est de 1000€ depuis la signature du bail jusqu'à aujourd'hui. Il n'a jamais été révisé. Je précise que le montant de ce loyer se trouve dans la fourchette haute par rapport à la valeur locative. Dans le bail figure un paragraphe sur la révision annuelle du loyer disant que l'indexation du bail sera basée sur l'indice trimestriel (4eme) du coût de la construction. Mais le propriétaire ne m'a jamais fait part d'une révision du loyer jusqu'à ce jour. Voici ce qu'il vient de m'écrire par mail : "J'ai reçu l'acte d'huissier pour le renouvellement du bail des 9 ans. Avant de vous répondre officiellement par AR, je souhaitait vous parler de l'indexation des loyers qui n'ont jamais été réalisé en 9 ans contrairement au bail sur la base de l'échelle mobile. Je ne souhaite pas revenir sur les échéances manquées et rentrer dans des échanges conflictuels, mais plutôt repartir dès Janvier 2019 sur une nouvelle valorisation. En ce sens, je vous propose de partir sur un loyer de 1200 euros." Si je fais le calcul en tenant compte de tous les indices précédents, je devrais payer aujourd'hui un loyer de 1106 euros. Question 1 :Le propriétaire est-il en droit de me réclamer ce montant et ce dès ce mois ci ? Est-il en droit d'y ajouter les 10 % d'augmentation qu'autorise la loi Pinel ou ne peut-il dépasser les 10% calculés à partir des 1000 euros soit un loyer révisé de 1100 € ? Question 2 : à quelle date peut-il appliquer l'une ou l'autre augmentation ou les deux ? dès à présent ou au 1er juin 2019 date du renouvellement ? dans les deux cas je suppose qu'aucune augmentation ne peut être effective tant qu'un nouveau bail ne sra pas rédigé indiquant le nouveau loyer ainsi que le nouvel indice (ILC) ? Je vous remercie d'avance pour votre aide. Juridique | lundi 7 janvier 2019

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